75家房企賺錢效率集體下滑 地價高企擠壓利潤空間

去年低迷的樓市讓房企們普遍陷入了困境，即便是龍頭開發商，日子過得也遠遠不及往年。而隨著越來越多的上市房企發佈2014年年報，財務資料上的變化也印證了上述情況。

《證券日報》記者統計後發現，截至2015年4月6日，A股市場共有75家房企發佈了2014年年報，營收總收入達到了6635.13億元，較2013年的5719.12億元增長16.07%;實現歸屬于母公司股東的淨利潤(以下簡稱“淨利潤”)749.13億元，較2013年的713.38億元增長5.0%。顯然，在營收增長超過16%的情況下，房企整體的淨利潤增幅不及營收的三分之一，賺錢的效率明顯下滑。

不過，隨著近期相關部門出臺了多項刺激樓市的政策，業內人士普遍預計2015年的市場將明顯好於去年，對於過了一年苦日子的房企來說，也是一次難得的喘息機會。

增收難增利

以龍頭萬科為例，2014年其實現營業收入1463.9億元，淨利潤157.5億元，同比分別增長8.1%和4.2%。雖然兩個資料增幅的差距好于行業平均水準，但對於萬科來說，公司上下也是並不滿意。同時，相比2013年，萬科的結算淨利率也下降0.6%，為11.41%。

在萬科2014年度業績推介會上，萬科董秘譚華傑表示，“2014年我們的銷售有26%增長，但是結算沒有跟上，結算面積只增長2%，對應結算收入增長8%，營業收入增長8%，權益增速4%，我們對這個增速是不滿意的。但是因為結算遠遠低於銷售，造成已售未結金額從1600億元增長到1900億元，增幅達19.9%”。

至於賺錢效率下滑的原因，譚華傑則解釋稱，“2014年我們的毛利率和ROE(全面攤薄淨資產率)都有小幅度下降，下降的主要原因一方面是因為地價占房價比例越來越高，意味著開發商利潤空間不斷被擠壓;第二，2014年房價不斷下跌，當年賣出去的現房當期結算，會影響2014年的毛利率;第三，2014年公司業務轉型方面有一些投入，這些投入在短期內無法體現為一個好的率，這個會直接影響我們的率水準”。

除了萬科外，保利地產、金地集團、招商地產這三家傳統龍頭同樣也出現了增收難增利的情況。其中保利地產2014年營收增速為18.08%，淨利潤增速為13.52%;金地集團2014年營收增速為31%，淨利潤增速為10.77%;招商地產2014年營收增速為33.21%，淨利潤增速僅為1.75%。

據悉，招商地產淨利潤增速如此之低，主要是由於三方面原因造成，一是2013年轉讓深圳曦城項目股權對非經常性損益的影響，扣除非經常性損益後2014年淨利潤增速為13%，明顯高於扣非前;二是在2014年房價下行的背景下，公司計提了5.4億元的存貨跌價損失;三是公司結算毛利率與2013年相比下降4.6%。

此外，在ROE這一反應企業獲利能力的關鍵指標上，這75家房企中的絕大部分都出現了下滑。記者統計後發現，2013年上述75家房企的ROE平均值為11.62%，而到了2014年，這一數字變為了8.45%，同比下滑27.28%。

以營收超過100億元的13家大型房企為例，只有3家企業的ROE水準較2013年提升，其中陽光城的ROE由2013年的19.90%升至了2014年的20.61%，而這已經是3家企業中，增長幅度高的一家公司了。

逾4成業績下滑

而在行業整體賺錢效率下滑的同時，75家房企中還有超過4成淨利潤出現了下滑。其中金豐投資、萬好萬家、中華企業、新潮實業的淨利降幅超過200%，深國商、同達創業的降幅超過100%。

根據金豐投資2014年年報顯示，公司去年實現營業收入1.10億元，同比下降87.64%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為虧損3.65億元，同比下降623.61%，基本每股為虧損0.70元。而623.61%的降幅也成為目前A股房企中業績下滑大的一家公司。

對於營收與淨利雙雙下滑的原因，金豐投資表示，因受重大資產重組和房地產市場成交低迷的雙重影響，報告期內公司日常經營業務收入受到了較大影響。同時，受當地高端房產市場持續疲軟的影響，公司於2014年末對無錫漁港路項目進行了減值測試。根據測試結果，預計2014年度公司無錫漁港路專案共需計提存貨跌價準備約為3.6億元。

中華企業的年報也顯示，公司去年實現營業收入44.15億元，同比下滑34.67%，實現歸屬于上市公司股東的淨利潤-4.89億元，實現基本每股-0.262元。中華企業表示，期內出現大額虧損，一方面因營業收入有所減少，另一方面報告期內計提了存貨跌價準備。

此外，A股房企中目前業績增幅高的浙江廣廈(2014年度公司實現淨利潤2.12億元，同比增長280.15%)，如果不是依靠5.38億元的非流動資產處置損益收入，公司實際上淨利潤為虧損3.3億元，同比大降638%，地產主業也是表現不佳。浙江廣廈稱，2014年，公司房地產項目全年實現營業收入15.5億元，費用4.8億元左右，新開工面積58萬平方米，期末在建面積約150萬平方米，合同銷售金額11.84億元。經營計畫完成情況與年初制定的計畫存在一定差距，主要系受工程進度調整，報告期內預售專案未實現交付，導致結轉收入減少。

對此，有業內人士稱，去年前三季度樓市持續下行，雖然四季度政策面發生了一些變化，使得樓市開始企穩，但是也難以扭轉全年的頹勢。因此，今年不少企業淨利潤下滑，很大一部分原因便是計提了存貨跌價準備;同時，房價的持續下行，也讓房企損失了不少利潤。