[摘要] 十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。在中 消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。此后，10多年在快速增长的中国经济及快速推进的城镇化背景下， 中国房地产市场也突飞猛
十九大报告指出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。在中 消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。如何培育新动能如今已经成为各行各业加快产业生产方式转变，促进经济向高质量发展的重要抓手。房地产业作为我国经济发展的支柱性产业，是我国经济发展重要的动能，但是随着我国经济社会发展进入新时代，传统的房地产业发展模式带来的弊端广为诟病，传统的房地产发展动能也在衰竭，房地产业发展的新动能如何激发和培育不但关系这一产业转型升级，也关系我国经济社会的稳定。
一、传统的房地产发展动能已衰竭
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。从拉动经济方面来看，房地产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到房地产开发 通过关联产业和拉动消费对GDP的带动，房地产对经济的贡献更大，所以2003年，我国正式将房地产业作为拉动中国经济发展的支柱产业。此后，10多年在快速增长的中国经济及快速推进的城镇化背景下， 中国房地产市场也突飞猛进，但是， 中国房地产市场长效机制的建设显得较为滞后， 以至于房地产在快速繁荣的同时，房地产泡沫也在快速地集聚，过高的房地产价格既过早地透支了中国发展的动力，挤占中国的消费能力，也为中国经济发展埋下了 危险的伏笔。随着中国经济进入新常态，房地产全面繁荣时代已经结束，局部地区开始进入过剩阶段， 即使没有当前严厉的房地产调控政策，房地产市场的真实需求在各地已经产生很大的差异。房地产对于国民经济的贡献度在不断下降已是不争的事实，房地产业界人士普遍认为中国房地产业已经从 时代进入白银时代，房地产行业和房地产企业如何适应新常态，实现平稳过渡和可持续发展不但对行业乃至中国经济都十分重要。
房地产发展已经进入新的阶段，动能发生转换已是不争的事实。从来看，房地产新开工面积自1998年住房完全商品化后，新开工面积整体呈现快速上升趋势，但是2013年新开工面积达到201207．84万平方米的巅峰后开始回落。而房地产区域过剩威胁经济的安全，为了保持房地产领域的可持续发展，房地产去库存在2016年被列入国家经济工作的重点任务之一。但这也并不意味着我国房地产领域动能的衰竭， 毕竟我国还有很大一部分城镇化增长空间，按照发达国家80％以上的城镇化率， 我国目前常驻人口城镇化率才只有58．52％，同时，我国的 批商品房住户进行改善性需求阶段。 即使在欧美这些发达国家，房地产经济仍然是经济发展的一个重要领域。但是，我们必须清醒地认识到，传统的房地产发展动能正在衰竭，但是， 比较明确的一点就是房地产发展的传统动能正在衰竭，新房市场的红利期已经过去，粗放式的开发与销售已经不再能适应社会的需求，人们对于住房的需求已经不仅仅只是物理意义的居所，而是综合考量与住房相关联的配套、服务。 因此， 当前我国的房地产发展必须结合我国经济社会的发展阶段和 科技发展的新阶段，为房地产发展注入新动能。
二、房地产发展新动能的打造
房地产业必须审时度势，利用当前我国经济转型、社会主要矛盾转变等有利时机，积极加大房地产业自身的转型升级，实行新旧动能转换，保持房地产业持续健康发展。
(一)转型升级发掘新动能。 当前新旧动能转换并非抛弃旧动能， 而是要在旧动能上实现“老树开新花，结新果”。房地产领域的新动能首先就应该从房地产的转型升级去挖掘。过去通过造新房的传统发展方式的动能越来越小，但是对于已有的存量住房实施改造升级具有 大的空间。 比如随着人口老龄化的到来，对于传统建筑加装电梯的需求已经 迫切。有 数据统计，上世纪80年代以来，我国建成的无电梯既有建筑至少有80亿平方米，还有一些相关配套基础设施的升级也是挖掘新动能的重要空间。 比如一些老旧小区缺乏停车位，如何建造新的立体式停车位也是改造升级的重要内容。优美的小区环境和配套设施建设也正成为传统房地产升级和挖掘新动能的重要内容。 当前，人们对于住宅的需求已经不仅仅限于居住等硬件功能上，社区的生态环境和配套设施完备程度等正成为地产类产品的重要附加值来源。 同时，作为建设美丽中国和生态文明的一部分，这也是我国高质量发展重要内涵在房地产领域的体现。
除了对存量房的硬件改造可以挖掘新动能，为存量房提供相关物业管理服务的升级等软件建设的动能 巨大。物业管理作为现代住房管理模式，虽说是朝阳产业，但在中国发展还很不成熟，行业总体还处于低水平运行的状态。但是随着物业管理与小区价值和住宅价格的高度正相关，现代人越来越重视物业管理。而且，随着时代的发展，物业管理正由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型的现代物业服务业转型和升级。
另外，房地产市场经过多年发展以后，人们对于居住品质的要求越来越高， 需求从单纯对于面积的需求转为对于居住舒适性的需求，住宅甚至已经不再仅仅局限于居住功能，休闲度假、 等等用途的购房者逐渐增加。这些多样化的需求就是房地产转型升级的重要方向，也是房地产新旧动能转换的重要着力点。
(二)创新发展培育新动能。新动能培育除了从旧动能里面挖掘新动能外，再就是通过创新培育新动能。 当前随着网络经济的兴起，为房地产市场的发展模式创新带来极大 。就新模式来看，房地产业面对产业发展的拐点，必须要转变发展方式，从粗放式发展转为精细化运营，从 驱动转为价值驱动。从单一住宅开发向综合开发转变，不仅满足居住和生活， 而是能与就业及城市公共基础设施等方面结合，从侧重开发向开发、运营、服务和经营方向转变。
运营模式上的创新也要有足够重视。近些年随着共享经济在中国的大幅增长，房地产领域的共享模式也动力十足。共享住宿发展在拓宽就业创业渠道、增加居民收入等方面的作用已经显现。据国家信息 的报告显示2017我国共享住宿市场交易规模约145亿元， 比上年增长70．6％；参与者人数约为7800万人，其中房客约7600万人：主要共享住宿平台的国内房源数量约300万套； 融资额约为5，4亿美元， 比上年增长约180％。预计到2020年，我国共享住宿市场交易规模有望达500亿元。
(三)供给侧改革激发新动能。供给侧结构性改革的长期任务就是育新替旧，通过培育新供给形成新动能。 当前，我国各级 都在切实落实 关于“房子是用来住的不是用来炒的”这一重要定位， 纠正前期房地产市场由于相关制度建设不完善带来的弊端。 目前，我国房地产市场发展可以说已经进入3．0时代， 即多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这一新的时代需要加强房地产供给侧改革，促进新的供给方式的变革，增加住房供给。
供给侧改革首先应该从房地产市场源头的土地供给侧进行改革，激发房地产市场新的发展动力。针对我国工业用地占比较大，住宅用地占比较小这一突出问题， 必须加快土地供给制度改革，在人口流入较快城市增加住宅用地占城市建设用地比重，将部分工业用地转为住宅用地。 当前国家已经允许部分城市展开集体土地建设公租房的试点就是将土地改革与保障性住房结合，不断试点、不断探索、不断改革的一个 好的促进新动能释放的点。但是， 改革过程中必须明晰各方的利益，保障新动能释放具有可持续性。
其次，供给侧改革应该通过对于存量房市场的改革，加快存量房市场动能的释放。随着我国房地产市场的快速发展，很多大中城市已经开始进入存量房时代。统计数据显示，2016年，北京、上海和深圳三地的二手房成交套数达到73万套，是新房成交量的2．7倍。除此之外，厦门、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等二线城市二手房交易量的占比也呈现逐年扩大的趋势。 中国房地产市场住宅存量规模已达到200亿平米，如何在房屋流动率只有3％的情况下，把200亿平米的存量物业通过各种手段推动到流通中，是房地产供给侧的一个重要课题。 因此，房地产存量房市场的改革既可提高房屋流通效率，又有利于落实房住不炒的理念。
(四)新技术革命创造新动能。一个经常被忽略的事实是建筑在二氧化碳排放总量中，几乎占到了50％，这一比例远远高于运输和工业领域。 目前低碳建筑已逐渐成为国际建筑界的主流趋势。我国建筑占到全球市场的40％，但粗放的发展模式既造成了资源的极大浪费，也带来比较严重的环境问题。十八大上“美丽中国”的提出，对正处于转型期的房地产行业是很好的发展机遇，国家对低碳建筑实行财政补贴，房地产业将朝着更为低能耗的方向发展，房地产企业应抓住机遇，积极引入新材料、新的节能环保建筑技术，为企业发展注入新动能。通过大量新技术、新材料的运用，更低碳更环保的建筑更有利于居住的健康和卫生， 能够让房屋产生了更高的价值， 同时，住宅从简单的居住功能发展为品质生活追求的功能，催生了改善性住宅的需求和转型。
另外， 随着科技的不断发展和进步，人工智能技术也逐渐的亲民化，并且逐步融入房地产市场，走进了人们的家庭。虽然， 目前的智能家居还只是智能硬件与家居产品的一种物理结合，智能家居目前还处于起步阶段，只实现了自动化和初步的智能化。但是，随着科技的发展，人们对于生活中便捷、高效的需求越来越高，依托于人工智能技术的智能家居也很好的契合，未来，可以说智能家居的发展前景十分广阔，也是房地产领域新动能的一个爆发点。
三、激发新动能的政策建议
在激发房地产新动能的过程中需要从 的顶层设计到地方的政策落实，从制度和环境建设等方面不断完善，为房地产领域的新动能变现创造条件。
一是要继续深化房地产领域的供给侧改革。尤其是对阻碍动能释放的改革力度应该再大一些。利用税收和激励等相关手段盘活各主体手中的存量房，鼓励企业或者房主住房出租，可以在减税、融资等方面有所支持，增加市场的有效供给。完善交易制度，使得交易能够便捷、有效、安全的进行。加快信息共享，减少信息获取成本，和信息不对称造成的资源浪费。各地根据人口结构及经济发展水平，积极支持工业、创业工场、养老养生、文化、体育、旅游、物流、商务以及城市综合体等跨界地产的开发。针对我国当前土地市场的二元化状态，加快制度改革，不限于当前对于集体用地试点公租房建设这一改革举措，应该加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市，同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等。同时，着手解决由来已久的小产权房间题。
二是鼓励房地产开发企业的创新和转型升级。积极引导房地产开发企业， 向专业化、规模化、品牌化方向发展，加快培育 企业、品牌企业，组建大型企业集团，推动开发企业与物业、 中介之间的合作。增强企业市场竞争力， 引导房地产行业多元发展，鼓励发展 、医疗、物流等跨界地产。 引导开发、物业、中介骨干企业开展技术创新、产品创新、管理创新，提升房地产全产业链的尤其是后端服务的附加值。强化企业服务，采取有效措施，推进项目建设，推广成品住宅，建设节能环保型住宅，提升住宅品质和小区品位。
三是加强对创新的包容审慎 机制建设。针对房地产行业的相关模式创新应该进一步完善宏观政策与制度环境。提升创新服务的标准化， 明确其法律地位，创新行业 模式等。在国家层面，形成鼓励创新、包容审慎的 取向与政策框架，逐步建立多部门协同 的机制。在地方层面，针对于房地产领域出现的一些创新实践，应该及时出台试点示范、行业管理等方面的政策。
四是加强对房地产领域的科技创新扶持力度。 改变长期以来对房地产领域科技创新重视程度不高的氛围，加大对房地产领域各环节科技创新的激励机制建设。包括房地产领域源头的建筑新材料的科技创新、建筑用地集约化使用的规划设计创新、房地产绿色节能生态建筑产品的创新， 以及房地产服务和管理的创新等等。 (作者：国家信息 经济预测部 邹士年) (出处：国信房地产信息网)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
