[摘要] 投资房产怎么算都是赔 炒房客该何去何从
投资房产稳赚不赔的时候似乎已经过去了，这个问题还不仅仅是因为房价下降，才会出现买房赔钱的情况，即使是房价不降也是赔钱，因为房屋属于重资产，一套房子上百万，如果房价不涨，就等于资金沉淀，而资金是有时间成本的，房价不涨，就不能产生利润，相对来说，也就是损失了。另一方面，机会成本增加，也是不小的损失，如果是贷款购房，每个月还要承担利息成本，如果是自有资金，也就失去了其他投资的机会，损失可能更大。
但是，这些道理，并不能被很多人认可，原因是，在楼市里发财的人太多了，四两拨千斤的人都大有人在，一些专业的投资客，仅仅依靠少量的自有资金，有的还是东拼西凑借来的钱，几经周转就赚到了数百万的财富。20万进去，200万出来，甚至是1000万出来的都是大有人在。所以，如果你要是跟别人说，买房不赚钱，人家很可能是嗤之以鼻。
有人介绍了一个朋友投资楼市的成功案例，2017年那一波港股大牛市，跟上了内房股的节奏，在2017年底的时候股票仓位全清，然后这个朋友一转手在深圳湾附近那里买了一套房。 房价当时是13万一平米，总价1300万。一年后，2018年深圳的新房转手卖二手房大热，紧接着2019年初又玩出了个“楼市小阳春”。在 2019年4月，他把这套新买的房子转手卖出的是偶，总价涨到了1550万。由于没满五，那个买家要交大量的税费，加一起有小1700万了。每个人的身边可能都有这样的案例，卖房炒股赚钱的人不多，但股市里赚了钱买房子的人倒是挺多的。
但是，现在楼市投资的机会已经过去了，不少在前两年加杠杆贷款买房的投机客，现在已经处于净亏损的状态。8月底央行推出住房贷款“新政”，将个人住房贷款的利率与LPR挂钩，即住房按揭贷款的利率不能低于对应期限的LPR利率，而二套房的利率在此基础上增加60个基点。
有人说2015年之前买房，首付是一道坎，但是到了2015年之后，月供成了一道大坎，因为首付往往可以通过买几套老房子来凑，再不济就六个钱包。现在北上深之类好一点的房子动辄就要千万，就算首付一半，剩下的500万分30年，每个月也要2.5万的月供。即使是一般的房子，也要几百万，每个月的月供也要一万好几千元，压力可想而知，每个月都要收入两万以上才能基本维持生活，但是，有多少人能每个月都收入两万以上？因此，对那些普通的投资者来说，不是要赚多少钱，目前的困难是如何尽快解套，但是，在房价不涨之后，琢磨着赚钱的人应该不多了。
我国目前的租售比在1:100—1:200之间，投资的极低，贷款购房的成本在5%左右，这样下来贷款买房然后放出去，一定是亏本的生意。因此，投资房产用于出租，不是一个可行的投资方案。这与国外不同，国外的租赁市场非常发达，私有住房率也相对较低，但是，租金的却很可观。
但是，我国的情况远不止这么简单，楼市投资没有机会了，其中一个主要标志就是租售比太低，投资租房就是一个亏本的买卖。但是，这个问题，一时半时还真是解决不了，因为，这个问题牵涉到的不仅仅是楼市的问题，还有金融政策问题，以及宏观经济的问题，甚至也涉及到社会问题。社会要稳定，经济要发展，就需要一个积极的金融政策支持。在高增长的经济发展下，货币利率就不能小，自然投资的资金成本就高了。在人们的收入增长远远低于资金成本增长的情况下，就不会有大的租赁市场投资。而因为房价不涨，就必然将通常的楼市投资客逼出市场，这正是当前楼市的一个基本状况。【本文由“马跃成”账号发布2019年10月7日】
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