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长知识 买卖一套房居然要交这么多税费

大庆网  2016-11-16 10:07

[摘要] 一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费?据不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产 方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地 税、资源税、 费附加等。

一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，要收多少税费?据不完全统计，房地产行业相关税种共有14种，分别为营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产 方向调节税、城市维护建设税(城建税)、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税(城镇土地使用税)、土地 税、资源税、 费附加等。

其中，面向外企征收的城市房地产税已在2009年废除，而固定资产 方向调节税也于2010年起暂停征收。也就是说，目前实际征收的房地产相关税种有12种之多。而这12种税收还不包括各项 性收费。

中国社科院 曾介绍道，针对开发商的税种按不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节等四个区块，按征收对象的不同则可分为个人、企业两大类。

企业角度来看，土地占用环节税收包括耕地占用税、资源税等;开发环节则主要由土地使用税、契税、印花税等构成;流通销售环节则涵盖了营业税、城建税、 费附加、企业所得税、土地 税等;保有环节由城镇土地使用税、房产税这两种组成。

个人角度来看，房地产相关税收主要集中在交易流通环节，即在购买一手商品房时所缴纳的契税(还需缴纳配图费、交易手续费、权证登记费等费用)等，以及购买、出售二手房时需要缴纳的营业税、契税、印花税等(还需缴纳登记费、抵押登记费等费用)。此外，个人在租赁房屋时也需缴纳房屋租赁税等税费。

买新房二手房综合考虑税费成本

不管是买新房还是二手房，买家承担的税费只是契税以及少量的交易手续费。但在二手房买卖过程中，卖家会将包括二手房个税、营业税，甚至包括中介等费用全部计入房价中，因此买家除了自己所应承担的契税、交易手续费、中介等费用外，还要承担卖家转嫁过来的成本，终的结果是导致购房成本大增。

建议，在选择房源时，得到对方报价之后，综合计算各项开支，新房主要包括契税等，计算出买方的“到手价”。而二手房计算过程则稍微复杂一些，这还要根据对方的报价形式，如果对方报出的是“到手价”，那么要考虑对方的税费如个税、营业税、中介等，以及自身需要承担的契税及交易费用等。

具体计算过程中还会涉及到不同的报价方式。目前比较常见的是卖家“净到手价”，即卖家具体收到的房款，税费等由买家承担，这需要根据上述方式来估算购房总成本。但如果卖方报的成交价，税费自理，则其计算过程跟新房类似，只需考虑自身的所应承担的税费以及中介等。

土地使用年限勿忽视

针对不同楼盘之间比较，除了税费因素之外，还需考虑土地使用成本。 这是目前购房者为容易忽视的一个成本。通过综合成本的计算，如果二手房仍然实惠一些，则可初步选定二手房。不过 提醒说，土地使用成本也是购房者必须考虑的一个重要考察因素。

土地成本包含在房价中，而且是一次性付清，加之购房者对土地使用期限并不是很敏感，所以很多人不大在意这方面的因素。一般情况下，一手房的土地使用权期限通常为70年，如果开发及时，除去开发年限，基本上有67年左右的使用时间。但目前市场上二手房的剩余土地使用权期限平均在60年左右，甚至更少。

虽然在短期内二手房土地使用年限较短的弱点表现得并不是很明显，但在若干年后影响就不一样了。当然，在这里需要提醒的是，对于分多期开发的超级大盘，其土地使用年限完全相同，因此购房者只需比较其包括税费在内的综合成本。

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